Witam.
Zapraszam do dyskusji na temat: Wspólnoty mieszkaniowe, czy małe i autentyczne spółdzielnie. Co jest lepsze?

Przedstawiam różnice wspólnota/spółdzielnia.

Wspólnota mieszkaniowa.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Spółdzielnia mieszkaniowa.

Spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą.
Spółdzielnia może prowadzić działalność społeczną i oświatowo-kulturalną na rzecz swoich członków i ich środowiska.

Prawa własności.

a. Wspólnota:
- prawo odrębnej własności lokalu.

b. Spółdzielnia:
- spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
- prawo odrębnej własności lokalu.

Organa statutowe.

a. Wspólnota:
- zebranie właścicieli
- zarząd

b. Spółdzielnia:
- walne zgromadzenie
- rada nadzorcza (może zostać zastąpiona komisją rewizyjną)
- zarząd

Uczestnictwo członków w zebraniu/zgromadzeniu i podejmowanie uchwał.

a. Wspólnota:
1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów
oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości
udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono,
że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
3. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość
udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione
są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden
głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
4. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

b. Spółdzielnia:
1. Walne zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad podanych do wiadomości członków w terminach i w sposób określonych w statucie.
2. Uchwały podejmowane są zwykłą większością głosów w obecności co najmniej połowy uprawnionych do głosowania, chyba że ustawa lub statut stanowią inaczej.
3. Z obrad walnego zgromadzenia sporządza się protokół, który powinien być podpisany przez przewodniczącego walnego zgromadzenia oraz przez inne osoby wskazane w statucie.
4. Protokoły są jawne dla członków spółdzielni, przedstawicieli związku rewizyjnego, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, oraz dla Krajowej Rady Spółdzielczej.
5. Protokoły przechowuje zarząd spółdzielni co najmniej przez dziesięć lat, o ile przepisy w sprawie przechowywania akt nie przewidują terminu dłuższego.
6. Członek może brać udział w walnym zgromadzeniu tylko osobiście, chyba że ustawa stanowi inaczej. Osoby prawne będące członkami spółdzielni biorą udział w walnym zgromadzeniu przez ustanowionego w tym celu pełnomocnika. Pełnomocnik nie może zastępować więcej niż jednego członka.
7. Członek ma prawo korzystania na własny koszt z pomocy prawnej lub pomocy eksperta. Osoby, z których pomocy korzysta członek nie są uprawnione do zabierania głosu.
8. Każdy członek ma jeden głos bez względu na ilość posiadanych udziałów. Statut spółdzielni, której członkami mogą być wyłącznie osoby prawne, może określać inną zasadę ustalania liczby głosów przysługujących członkom.

Odpowiedzialność.

a. Wspólnota:
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

b. Spółdzielnia:
1. Spółdzielnia odpowiada za swoje zobowiązania całym majątkiem.
2. Członek spółdzielni nie odpowiada wobec wierzycieli spółdzielni za jej zobowiązania.
3. Członek spółdzielni uczestniczy w pokrywaniu jej strat do wysokości zadeklarowanych udziałów.

Powstawanie (tworzenie).

Wspólnoty powstają z mocy prawa (przymusowo), a spółdzielnię mieszkaniową zakłada się dobrowolnie. W zasobach komunalnych wspólnota powstawała, gdy chociaż jeden lokal został wyodrębniony. Na analogicznej zasadzie powstaje wspólnota w zasobach spółdzielczych, gdzie wspólnotę tworzą: spółdzielnia i właściciele lokali wyodrębionych, którzy zrezygnowali z przynależności do spółdzielni.

Status prawny.

Wspólnota nie ma osobowości prawnej, natomiast spółdzielnia posiada osobowość prawną.

Spółdzielnię "zwykłą" od autentycznej można poznać po jej statucie, to tak ogólnie. W autentycznej spółdzielni - tak prawie jak w wspólnocie - wszystkie decyzje podejmuje walne zgromadzenie członków, zarząd zajmuje się bieżącymi sprawami, a rola rady nadzorczej ogranicza się tylko do czynności czysto rewizyjnych.

_______________

Oto co pisał ojciec spółdzielczości polskiej Edward Abramowski:

A więc przede wszystkim, władza prawodawcza stowarzyszeń należy do ogółu członków, zarówno kobiet jak i mężczyzn. Tylko uchwały zgromadzenia ogólnego, przyjęte większością głosów, mają moc obowiązująca dla stowarzyszenia. Uchwały te są w ciągłej zależności od woli swych twórców i jeżeli, po pewnym czasie okażą się niedogodne, zgromadzenie następne może je usunąć i zastąpić innymi. W tworzeniu uchwał, ich doskonaleniu i krytyce mogą brać udział wszyscy członkowie. Prawo inicjatywy prywatnej jest tutaj nieograniczone: każde uzdolnienie i energia osobista, każda idea w czyimś umyśle wyrosła i rozwinięta, może znaleźć dla siebie odpowiednie pole twórczości i mocą przekonywania wejść w życie stowarzyszeń. Prawodawstwo, jeśli można ten termin państwowy zastosować do zrzeszeń wolnych, jest tutaj w ciągłej styczności i w ciągłym uzależnieniu od potrzeb i od przekonań tego ogółu, dla którego powstaje i działa.

Władza wykonawcza, tj. zarząd i administracja stowarzyszenia, jest wybierana przez zgromadzenia ogólne na czas ograniczony i zostaje pod dwojaką kontrolą stowarzyszenia; pod kontrolą zgromadzenia ogólnego, któremu musi przedstawiać szczegółowe sprawozdanie ze swej działalności, oraz pod kontrolą komisji, wybranej w tym celu przez zgromadzenie. Rola zarządu jest zazwyczaj ograniczona do wykonywania i tych zadań, które stanowią stałą funkcję stowarzyszenia. O ile by zaś stowarzyszenie przekonało się, że wykonywanie to nie zgadza się z duchem jego uchwał i dążeń, może w każdej chwili poddać je surowej krytyce i zmienić skład zarządu.
_______________

Zachęcam użytkowników tego forum do aktywnej dyskusji na powyższy temat.

Pozdrawiam serdecznie,

Henryk Mościbrodzki
sygnatariusz POWNiAS
Skype: pownias

Ten post edytował Henryk Mościbrodzki nie, 06 lut 2011 - 11:18

@Henryk Mościbrodzki - może ty mi wyjaśnisz pojęcie "spółdzielcze prawo własności lokalu"? Akurat rozglądam się za mieszkaniem i często jest tak, że kupując mieszkanie kupuję de facto to "spółdzielcze prawo" a ja - mimo poświęcenia czasu na lekturę - nie do końca jednak rozumiem czy w takim przypadku jestem właścicielem mieszkania czy jest nim spółdzielnia a ja mam do niego prawo? Przez te wątpliwości na razie nie zdecydowałbym się na"zakup" w spółdzielni, wykładając gotówkę, na którą sporo muszę popracować chcę mieć pewność, że lokal będzie mój i tylko mój i będę z nim mógł zrobić co zechcę (oczywiście pamiętając o pewnych ograniczeniach wynikających z faktu istnienia mieszkania w ramach bloku czyli jakiejś formie wspólnoty).

Wracając do tematu głównego - jak dla mnie priorytetem jest ograniczanie istnienia różnych sztucznych i niepotrzebnych tworów służących do generowania etatów. Dla mnie póki co (może to wynika z niezrozumienia tematu) takimi tworami są spółdzielnie - stanowią jakąś strukturę "urzędniczą" realizującą zadania, które wg. mnie nie wymagają istnienia takowej struktury.

Hmmm - co prawda kupowałem mieszkanie parę lat temu, ale występują chyba dwa rodzaje mieszkań spółdzielczych:
- spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
I z tego co się orientuje tego pierwszego nie można sprzedać bo nie jesteś jego właścicielem (więc nie możesz go kupić też na wolnym rynku). Natomiast możesz wykupić takie mieszkanie i przekształcić w ten drugi rodzaj - i wtedy jesteś jego właścicielem.
Co do drugiego problemu - ktoś musi odpowiadać za zarządzanie nieruchomością - czy jest to spółdzielnia czy inny twór, któremu się to zleca - ktoś musi wykonywać wszystkie związane z tym czynności. Oczywiście mogą to wykonywać sami mieszkańcy ale nie wiem czy w każdej wspólnocie znajdzie się jakiś spec od zarządzania nieruchomością i będzie wykonywał wszystkie te prace za darmo na rzecz innych mieszkańców.

Z tym, że z tego co rozumiem to przy wspólnocie wygląda to tak, że mieszkańcy robią "zrzutkę" i wybierają firmę do administracji budynkiem. Jeżeli firma będzie do d... to można ją zmienić (to widać dość często po zmianach tablic informacyjnych na poszczególnych budynkach). Chyba same finanse są też bardziej przejrzyste, bo umowa zakłada koszt taki i taki. Natomiast spółdzielnia jest "nieruszalna" bo taki jest jej sens, jeżeli słabo działa to teoretycznie można zmienić zarząd ale po obejrzeniu wielu programów typu "Sprawa dla reportera" o ludziach walczących ze spółdzielnią mam wrażenie, że często jest tak, że mieszkańcy są dla zarządu spółdzielni a nie na odwrót. I ostatnia sprawa - na ile finanse spółdzielni są przejrzyste i do publicznego wglądu?

Tak - tylko to czy dana firma działa dobrze czy nie oceniają mieszkańcy danego bloku na zebraniach wspólnoty. Tak samo jak przypadku spółdzielni. Tylko, że większość ludzi zlewa takie zebrania i się nie interesują a potem narzekają.
Możliwe, że finanse przy wspólnocie obejmującej np. jeden blok są bardziej przejrzyste niż przy spółdzielni obejmującej swoim zasięgiem 10 osiedli, jednak członek spółdzielni ma prawo wglądu do finansów spółdzielni. Powinny być też one przedstawiane rok rocznie w sprawozdaniu z działalności spółdzielni. Poza tym bycie w większym tworze jakim jest spółdzielnia ma również korzyści (np. większy fundusz remontowy pozwalający np. wykonywać większe remonty bez oczekiwania aż w funduszu remontowym uzbiera się potrzebna suma).
Problem jak zwykle leży w ludziach, którzy się nie interesują tym co się dzieje w ich spółdzielniach, wspólnotach. To tak jak z wyborami - chodzi jakieś 30-50% a potem narzekają wszyscy.
W SM "Lokator" zaczynają się teraz zebrania członków - są wybory członków rad osiedla, sprawozdania z działalności itp. (na Łęknicach jest 7.02. o godz. 17.00).

Pewnie masz rację ale też chyba lenistwo nie jest jedynym powodem IMHO. Wiele osób po prostu nie ma czasu ani chęci na udział w zebraniach/posiedzeniach/naradach, po przyjściu z pracy po X godzinach chcą tylko coś zjeść itd.
Dlatego jednak skłaniam się ku stwierdzeniu, że w naszej rzeczywistości mniejszy twór jest lepszy, łatwiej go kontrolować i nie wymaga rozdmuchanego "aparatu urzędniczego". Jak napisałeś duża spółdzielnia ma swoje plusy ale trudniej ją kontrolować a to daje pole do nadużyć - i nie tylko przez brak zainteresowania członków, podejrzewam, że np. sprawozdania finansowe są tak przygotowane, że niewielu mimo szczerych chęci je zrozumie - mylę się? Poza tym jak spółdzielnia ma kilkanaście tysięcy członków to każdy myśli, że jego głos jest guzik wart więc szkoda czasu, jak wspólnota liczy kilkadziesiąt rodzin to już jest większe poczucie, że mój głos się liczy.

Może i masz rację - nie przeczę. Ale co by nie wybrać za formę zarządzania na zebrania trzeba chodzić - przynajmniej raz w roku. Niestety są to uroki demokracji, o którą w naszym kraju tak walczono
Poza tym w małej wspólnocie praca też opiera się na zaufaniu - spośród wszystkich członków wybierany jest zarząd i komisja rewizyjna.
Co do rozdmuchanego aparatu urzędniczego - hmmm - pomyśl, że każdy blok w zasobach SM "Lokator" to osobna wspólnota - w każdej musi być zarząd i jakaś instytucja kontrolująca - w sumie min. 6 osób - pomnóż razy liczbę bloków - myślisz, że "aparatu" byłoby mniej?
Nie wiem jak jest z kosztami zarządzania dla pojedyńczego bloku przez firmy zewnętrzne ale może byłoby to ciekawe porównanie - pozwalające wychodzić z jakimiś wnioskami do zarządu dotyczącymi kosztów zarządzania.
A może ktoś mieszka w bloku, którym zarządza wspólnota i mógłby podać koszty takiego zarządzania?

Ja mieszkam w takim bloku, nie podam ci konkretnych kwot, bo ich nie znam ale mamy to szczęście, że jest facet, który zajmuje się sprawami wspólnoty "społecznie" i generalnie ogarnia temat. Minus jest taki, że nie zawsze na wszystkim się zna i niekoniecznie potrafi dobrze ocenić firmę, którą bierze do danej roboty. Ale to można usprawnić, bo człowiek nie wie nawet ilu fachowców z różnych dziedzin ma się w bloku

Vacu, na pewno w spółdzielni nie nabędziesz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, a możesz nabyć - od aktualnego członka spółdzielni lub od spółdzielni jako takiej - spółdzielcze prawo do lokalu lub prawo odrębnej własności. Oba te ostanie prawa do lokalu są jednakowo zbywalne. Umowę zbycia/nabycia zawiera się u notariusza.

Na pewno spółdzielnia nie jest jakimś sztucznym tworem. O wynagrodzeniu członków organów spółdzielczych - jak i strukturze spółdzielni - decydują sami członkowie na walnym zgromadzeniu.

Wiem, że są zbywalne ale to nie do końca jest odpowiedź na moje pytanie. Może zapytam inaczej. Kupuję mieszkanie od developera w bloku, działa tam wspólnota. Czy i w jaki sposób moje prawa związane z własnością lokalu nabytego w taki sposób różnią się od sytuacji kiedy kupuję od członka "spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego" (tak jest napisane w akcie notarialnym)?


Sztucznym w takim sensie, że z artykułów w prasie czy programów w TV (sam nigdy nie byłem członkiem spółdzielni) wynika, że są to często dziwne instytucje, których nikt nie kontroluje, generują niepotrzebne etaty i generalnie są mało wydajne...

Wspólnota jest - dla właścicieli lokali mieszkalnych lub o innym przeznaczeniu, a znajdujących się w danej nieruchomości - tworem ustawowo przymusowym, i występuje ona w sytuacji gdy nie istnieje inna forma zarządzania nieruchomością. Kupując lokal u developera stajesz się z mocy ustawy członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Teoretycznie właściciele mogą założyć spółdzielnię mieszkaniową, która będzie zarządzać daną nieruchomością.
Kupując mieszkanie od członka spółdzielni, kupujesz prawo do tego mieszkania - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo odrębnej własności lokal - i de facto powinneś zostać członkiem spółdzielni, ale aktualnie nie ma takiego przymusu. Domniemam że pomiędzy takim nabywcą a spółdzielnią powstaje rodzaj wspólnoty, gdzie spółdzielnia staje się Twoim zarządcą.
Jak wynika z powyższego, nie ma tu żadnej znaczącej różnicy, pomiędzy tym co kupujesz u developera, a tym co w spółdzielni.

Tak jak się spodziewałem - na zebraniu obejmującym działaniem AOM 10 (Topolowa 18, 20, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 50, Janowska 6, Skalskiego 67, 73 – domki jednorodzinne) było 44 osoby uprawnione do głosowania. Głosowanie na członków Rady Osiedla - 5 kandydatów zgłoszonych (tylu ile było miejsc) - ogólnie bez przedstawienia się itp. i tych pięciu dostaje wymaganą liczbę głosów.
Sprawozdanie złożone przez Radę Osiedla jak i również przez Kierownika czytelne - w razie wątpliwości wyjaśniał wszystko.